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罗泾纯新盘今日开盘 均价3.8万/平值得买吗?

2018-06-24 17:24
来源:凤凰网房产上海站

位于宝山罗泾板块的雍和府将在3月27日正式开盘,项目本次推出350套房源,其中336套89㎡3房,均价约为3.8万/㎡;14套120㎡联排别墅,均价约在5万/㎡以上。


雍和府

在售 雍和府 均价:3.89万元/m2

[ 宝山? 罗泾 ]潘泾路5777弄

效果图(9)实景图(20)样板间图(14)

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据案场销售人员透露,项目目前认筹100多组客户,综合来看,认筹情况并不理想。

地段:区位偏远 极度依赖自驾

雍和府位于罗泾板块中部偏北,潘泾路陈川路路口,距离市中心约30公里,位置较为偏远。罗泾板块则堪称上海极“北”之地,坐落于郊环以外,靠近太仓浏河,是上海轨交线路尚未覆盖的区域。项目距离最近的轨交7号线美兰湖站约为10公里,轨交1号线富锦路站约15公里。

公交方面,项目周边宝山6路、宝山18路、宝山31路、宝山81路、宝山86路等公交线路,均为宝山区内部线路,可直达罗店月浦、盛桥等地。

根据实测,从项目出发乘坐公交前往美兰湖地铁站耗时约40-50分钟,前往上海大学约80分钟,前往人民广场约100分钟。

自驾来看,项目周边有潘泾路、蕴川公路、沪太公路等城市主干道,驱车前往人民广场耗时约60-70分钟。

整体来看,雍和府所在区域偏远,高度依赖自驾出行,公交较为不便。

配套:缺乏综合商业设施 能级低端

罗泾板块内暂无综合型商业设施,目前在建的有东虹国际商城、东鼎罗泾商业综合体。位于罗泾镇罗宁路与陈功路口的东虹国际商城,距离雍和府约1公里,总建面约10.5万㎡,总投资额4.5亿元,项目集中商业广场、步行街、酒店式SOHO、四星级酒店以及独栋商业等多种商业业态。

目前来看,项目的商业设施主要集中在周边的陈川路、陈镇路、陈行街一带,步行在10分钟之内。包括华联超市、联华超市、农工商超市、来伊份、绝味鸭脖、华莱士汉堡以及银行营业厅等配套,满足初步的日常生活消费,但商业能级稍显低端。享受更为全面的配套服务,则需要向南前往罗店板块。随着未来两大在建商业广场建成,板块商业氛围将逐步完善。

罗泾板块具备较为完整的教育体系,有罗泾镇中心幼儿园、罗泾镇第二幼儿园、罗泾中心小学、罗泾中学,但整体教学质量偏低。对于教育有一定要求的家庭则需要依赖周边板块资源。

板块内医疗资源不多,均是社区卫生服务中心,较为大型的医院是位于罗店罗店医院,距离项目约8公里。

价格:均价高于市场水平 或去化缓慢

雍和府本次推出的房源公寓均价约3.8万/㎡,别墅价格则在5万/㎡以上,价格相对较高。

距离项目最近的二手房宝虹家园挂牌价在2.0-2.5万/㎡;板块内上一张新房预售证,同时也是板块目前标杆次新房的信达蓝庭,挂牌价格为2.0-3.0万/㎡;

对比新房价格来看,位于宝山南大板块的保利熙悦以5.1万/㎡的价格开盘;位于罗店板块的云麓之城有望4月开盘,据案场透露最终销售价格也会低于4万/㎡。


保利熙悦

在售 保利熙悦 均价:5.1万元/m2

[ 宝山? 大场镇 ]走马塘路1228弄(丰翔路丰宝路)

效果图(5)实景图(20)样板间图(5)

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云麓之城

待售 云麓之城 价格待定

[ 宝山? 罗店 ]东至罗溪路,西至沪太公路、南至罗春路、北至石太路

效果图(10)实景图(1)周边图(11)

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综合今年以来上海新房预售证发放的普遍逻辑,纯新盘价格需低于周边标杆二手房价格。雍和府以目前的价格开盘,远高于板块房价,或将面临去化缓慢的情况。

产品:低密度混合社区 户型设计合理

雍和府由招商蛇口、世茂集团、新城控股三大开发商联合开发,占地面积约6万㎡,建筑面积约19万㎡,容积率为1.6,居住密度较低,规划公寓、叠院、联排三类产品。

社区总计1130户,共1444个停车位,车位配比1:1.28。

项目本期主推89㎡3房户型,层高2.95米,配备地暖、中央空调、智能门锁等装修设计。

其中B套户型方正,空间利用率较高,动静分区明晰,3开间朝南,采光度好,厨房与卫生间相邻,干湿分离,整体设计上佳,居住舒适度高。

从项目整体规划来看,雍和府走的是中高端路线,在产品设计、装修、示范区营造上较为用心,然而在这样的地段是否能够承载项目目前的价格,还有待交给市场考验。

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